一、经营贷的基本概念和发展历程
首先，我们要知道什么是经营贷？
这里我们所讨论的“经营贷”全称为房产抵押经营贷，是指借款人以自己名下的房产作为抵押物，向银行或其他金融机构申请的用于企业经营活动的贷款产品。这类贷款的主要目的是为小微企业主或个体工商户提供流动资金支持，帮助他们解决经营过程中的资金需求。
我们捕捉经营贷定义里的关键内容：一是以房产作为抵押，二是向银行或其他金融机构申请贷款，三是资金用途用于企业经营。
也就是说其设计初衷是为了帮小微企业解决融资难的问题，
经营贷因其有抵押物，具备利率低、期限长、用款方便等优点，而被广泛违规用在其他地方，例如炒房。
随着抵押经营贷的利率越来越低，抵押经营贷与房贷之间的利差越拉越大，市面上开始出现用经营贷来置换按揭的操作方式，很多中介打出诱人的广告来吸引按揭买房购房者做转贷，但现实远没有中介所吹嘘的那么美好，其中暗含的坑一个接着一个。
二、为什么会暴雷？经营贷的风险因素分析
经营贷的风险因素多种多样，其中抵押物估值的波动是关键因素之一。
一言以蔽之：就是房价下跌了，且短时间内好不了。
那么之前价值一千万的房产抵押出来八百万，现在房价跌到八百万，即使按照八成计算最多也就能抵押六百四十万，至少还需要补足其中一百六十万的差价才有续贷的可能。
三、为什么市面上的银行中介会鼓吹经营贷
咱们再说回经营贷置换按揭贷款，之所以会形成这样一条产业链，其中必然是有非常大的套利空间，抵押经营贷动辄年化三点几的利率对比房贷年化5点多年化6%，其自然是存在2%左右的利差。
不然为什么贷款中介打出那种300万30年房贷置换后节省169万利息的广告会那么吸引人，这可是实实在在节省的钱呀，真金白银省下来了。
但是即使如此我之前仍然是不推荐大家去用经营贷置换按揭贷款，因为如此操作最终的结果更多的是中介赚取了高额服务费，客户实际上并没有节省多少利息，还留下来一大堆烂摊子等着客户处理。
1.过户过来的空壳公司要维护吧？
2.三年先息后本到期续贷过桥要钱吧？（中介又可以再赚一笔）
3.银行后面审查这笔贷款或者政策变化无法续贷了呢？
4.还有就是现在面临的房价下跌的续贷转贷问题了。
四、续贷时之前省下的利息，会让你连本带息全吐出来
经营贷的风险就是在续贷这一块：
常规操作是，客户在经营贷掉头的时候，需要一次性将钱全部还清，然后银行这时候会根据房子当前的市值，重新借一笔钱给客户，还是以上面那个客户为例子，房子原价200万，当时做到七成，就是200*0.7=140万，现在市值150万，做到七成则是140*0.7=98万。
更直白点，客户掉头的时候，需要准备140万，然后只能重新贷出来98万，这中间的42万就会为难住很多客户！
一般客户的解决办法就三种：
①自己攒钱，攒了140万出来，少了的这42万，只能自己认了。
②以前是到外面找资金，给自己过桥，但现在的情况是，人家过桥方一算账，借你钱，后面你却还不了，人家就不愿意借了，这时候客户却又需要掉头，只能申请网贷、信贷等等。
③躺平也就是暴雷。
第一种方式，自然是最好的，少了42万，但眼面前的问题终归是解决了。
第二种方式，说到底是一种饮鸩止渴，因为信贷的还款时间往往都不长，客户很容易就进入以贷养贷状态，债务会像滚雪球一样，越滚越大。
第三种方式，就是选择躺平，结果往往是自己被起诉，一辈子辛苦努力赚来的房子也会没了。
这里已经没有空子可以钻了！
有些朋友就会有疑问了，不是有一些银行额度可以做到8成，甚至9成吗？
没错，确实如此，但归根到底这还是一个经济账，市值150万的房子做到9成的额度，150*0.9=135
表面上看这个差额就小很多了，毕竟42万我拿不出来，但5万块钱我还搞不定吗？
还真不一定！
这是因为经营贷的特殊性！
我们从A银行转到B银行，中间必然涉及到垫资，做材料，这中间也肯定会产生一系列费用。
实际换算下来，客户所需要支付的费用远不止五万。
另外当下环境你能找到转贷的银行吗，你能搞定银行的中介和工作人员吗，人家最多放8成，但是是给你放的吗，你怎么敢保证就一定可以拿到8成或者9成。
你是要把A银行的结清才可以走B银行的流程的，过桥期间高额的利息，和中间的风险不用我多说吧。另外走流程的时候会不会卡你，一下卡你一两个月，疼的你哇哇叫。最后要是批下来还行，要是最后你给批了5成，我看你怎么弄，或者要是最后流程给你驳回了，你就叫天天不应叫地地不灵了。
